§ 1 – Navn, hjemsted og formål:

Stk. 1. Foreningens navn er ”Matr. nr. 11 c Tranegilde, Vejledalen 50-80” og ”Ejerforeningen Tranebærhaven”, og dens hjemsted er Ishøj Strand.

Stk. 2. Foreningens formål er at administrere ejendommen, matr. nr. 11 c Trane-gilde by, og varetage de anliggender, såvel enkelte som fælles, der er knyttet til at være ejer af ejerlejligheder i ejendommen.

 § 2 – Generalforsamling

Stk. 1. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

Stk. 3. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede, såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Er mindre en 2/3 af de således stemmeberettigede mødt på generalforsamlingen og mindst 2/3 af de fremmødte efter antal og fordelingstal stemmer for forslaget, afholdes ny generalforsamling inden 21 dage, og på denne kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.

Stk. 4. Hvert år afholdes i april eller maj måned ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende punkter:

  1.     Valg af dirigent.
  2.     Valg af stemmetællere.
  3.     Afgivelse af årsberetning.
  4.     Godkendelse af årsregnskab. Regnskabet skal være påtegnet af revisor.
  5.     Behandling af indkomne forslag.
  6.     Valg af bestyrelse.
  7.     Valg af suppleanter
  8.     Valg af revisor og suppleant for denne.
  9.     Eventuelt.

Stk. 5. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

Stk. 6. Generalforsamlingen indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

Stk. 7. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden.

Stk. 8. Ethvert medlem har ret til at få et forslag eller et angivet emne behandlet på generalforsamlingen.

Stk. 9. Forslag eller begæring om behandling af et angivet emne, skal være bestyrelsen i hænde senest kl. 18.00 på ottendedagen før generalforsamlingen.

Stk. 10. Indkomne forslag eller begæringer om behandling af et emne skal mangfoldiggøres og udsendes til medlemmerne senest 2 dage før generalforsamlingen.

Stk. 11. Stemmeretten tilfalder ejeren af lejligheden eller en myndig person der er givet fuldmagt dertil.

Stk. 12. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for den afgåede bestyrelse.

 § 3 – Bestyrelsen

Stk. 1. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 5 medlemmer, som vælges for 2 år ad gangen, således at henholdsvis 2 og 3 medlemmer efter tur er på valg hvert andet år. Genvalg kan finde sted. Bestyrelsen vælger selv af sin midte sin formand og næstformand. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun foreningens medlemmer.

Dog kan der ikke være mere end en person fra hver lejlighed i bestyrelsen, herunder som suppleant.

Når suppleanter vælges ind i bestyrelsen træder de automatisk ind i bestyrelsen hvis et bestyrelsesmedlem udgår, og fortsætter så som bestyrelsesmedlem, man kan ikke træde tilbage og blive suppleant igen.

Stk. 2. Hvis antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang i årets løb bliver mindre end 5, skal bestyrelsen snarest supplere sig, således at antallet stadig andrager 5. De således indtrådte bestyrelsesmedlemmer fungerer indtil førstkommende ordinære generalforsamling. Findes ingen suppleant, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter.

Stk. 3. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv.

Stk. 4. Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

Stk. 5. Det påhviler bestyrelsen af sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fælles udgifter, opretholdelse af tegnede forsikringer, renholdelse og fornyelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses påkrævet. Bestyrelsen fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de af ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene afkræves med passende varsel.

Stk. 6. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i dennes forfald af næst-formanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 7. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst 2 medlemmer er tilstede.

Stk. 8. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formanden eller i dennes forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 9. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning for forhandlingerne. Beretningen underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

§ 4 – Medlemmerne

Stk. 1. Medlemmerne af foreningen er samtlige ejendommens ejerlejlighedsejere. Enhver har pligt til at være medlem af foreningen.

Stk. 2. Ophører et medlem med at være ejer af en ejerlejlighed i ejendommen, bortfalder medlemspligten. Medlemspligten indtræder når skødet på ejerlejligheden er tinglyst, det være sig betinget eller endeligt, uden præjudicerende retsanmærkninger dog bortset fra byggelånspantebrev.

Stk. 3. Medlemspligten indtræder med retsvirkning fra den i skødet nævnte overtagelsesdag. En tidligere ejers medlemskab ophører først endeligt, når den nye ejers skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

Stk. 4. Rettigheder og forpligtelser fordeles mellem medlemmerne indbyrdes efter de for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal.

§ 5 – Tegningsret

Stk. 1. Ejerforeningen tegnes af 2 medlemmer af bestyrelsen i forbindelse med administrator. Bestyrelsen kan meddele administrator prokura.

§ 6 – Bidrag til og hæftelse for fællesudgifter

Stk. 1. For foreningens forpligtelser hæfter medlemmerne. Til dækning af de foreningen påløbne udgifter, herunder varme, skal hvert medlem bidrage med et årligt beløb, hvis størrelse fastsættes af bestyrelsen på grundlag af et udarbejdet driftsbudget for det kommende regnskabsår. Bidrag betales i forhold til ejerlejlighedernes fordelingstal med 1/12 hver den 1.

Stk. 2. I tilfælde af store uforudsete udgifter er bestyrelsen berettiget til at opkræve ekstra ydelser.

Stk. 3. Til sikkerhed for betaling af dette bidrag og i øvrigt for ethvert krav, som foreningen måtte få på de enkelte medlemmer, herunder udgifter ved et medlems misligholdelse, vil nærværende vedtægter være at tinglyse som pantstiftende på hver enkelt ejerlejlighed for kr. 5.000,-. Panteretten respekterer alene allerede tinglyste pantehæftelser til realkreditinstitutter.

Stk. 4. Herudover udsteder fremtidige ejere et ejerpantebrev, som håndpantsættes til ejerforeningen. Ejerpantebrevet udstedes med en hovedstol på 4% af den til enhver tid værende offentlige ejendomsvurdering for ejerlejligheden, således som den foreligger oplyst fra ejendomsvurderingsmyndighederne – dog mindst kr. 20,000. Ejerpantebrevet forrentes med 10% p.a., der tilskrives ejerpantebrevets hovedstol. Ejerpantebrevet respekterer alene den allerede tinglyste panteret på 5.000,00 i henhold til nærværende vedtægter.

Stk. 5. Til sikring for betaling af uforudsete udgifter, særlige opretningsarbejder vedrørende ejendommen eller lignende, for hvilke udgifterne ikke er afsat i ejendommens budget, etableres der en særlig opretningskonto. Midlerne hertil fremskaffes ved, at foreningens medlemmer til opretningskontoen betaler 5% af det til enhver tid gældende budget efter fordelingstal. Betalingen finder sted i 12 lige store rater sammen med de ordinære bidrag. De indestående midler skal anbringes på en separat konto i foreningens pengeinstitut til bedst mulig forrentning. Bestyrelsen skal være berettiget til at disponere over indeståendet dog ikke udover sin almindelige bemyndigelse, jfr. vedtægternes § 2 om beslutninger, der er undergivet generalforsamlingens bestemmelse. Første rate forfalder den 1. januar 1982.

Stk. 6. Tvangsfuldbyrdelse med hensyn til forfaldne bidrag til foreningen og i øvrigt for ethvert krav, som foreningen måtte have på de enkelte medlemmer, herunder renter og sagsomkostninger, skal finde sted ved umiddelbar fogedforretning på grundlag af den tinglyste panteret i den enkelte lejlighed i henhold til nærværende vedtægter, jfr. Retsplejelovens § 478, stk. 1 nr. 6.

 § 7 – Varmeregnskab m.m.

Stk. 1. Forbrug af varme og elektricitet betales af den enkelte ejer, og den enkelte ejer afholder omkostningerne ved opsætning af målere i forbindelse hermed.

Ejerforeningen er tilknyttet Ishøj Kraft-Varme A.m.b.a., som forestår forsyningen af varme til ejendommen.

 § 8 – Forsikringer

Stk. 1. Forsikringer, såsom bygningsbrandforsikring, kombineret hus- og grundejerforsikring og glasforsikring m.m. er fælles for samtlige ejerlejligheder i ejendommen og omfatter også fælles anlæg.

Stk. 2. Forsikringsforhold kan derfor ikke ændres af den enkelte ejerlejlighedsejer, men kun af foreningen, der er forpligtet til at respektere de tegnede forsikringer.

 § 9 – Benyttelse

Stk. 1. Ejerlejlighederne må kun benyttes til beboelse samt liberale erhverv.

Stk. 2. Ejerlejlighederne må ikke opdeles yderligere. Såfremt en ejer af en ejerlejlighed måtte ønske at udleje sin ejerlejlighed, skal udlejer og lejer underskrive en af Boligministeriet godkendt lejekontraktformular, der skal godkendes af bestyrelsen, inden lejekontrakten kan træde i kraft. Lejemålet er herefter med de modifikationer, der måtte følge af lejekontrakten, undergivet lejelovgivningens almindelige regler.

Stk. 3. Samtidig med at en lejekontrakt forelægges bestyrelsen til godkendelse er udlejer pligtig at oplyse adressen på sin bopæl til bestyrelsen. Bestyrelsen er pligtig inden 8 dage at svare udlejer. Foreligger svar ikke inden nævnte frist, er udlejningen godkendt. Godkendelsen kan dog ikke nægtes af bestyrelsen, såfremt den fremsendte lejekontrakt omfatter et tidsbegrænset lejemål. En ejer kan forud for udlejningen indhente bestyrelsens godkendelse af vilkårene i lejekontrakten, såfremt vedkommende ejer ved den efterfølgende udlejning benytter sig af den fremsendte lejekontrakt.

Stk. 4. Når bestyrelsen har modtaget udlejers adresse og godkendt lejekontrakten, er lejer indtrådt i rettighederne til ejerforeningens fællesfaciliteter, såfremt udlejer samtidig skriftligt frasiger sig sine rettigheder til fællesfaciliteterne.

Stk. 5. Udlejer er erstatningsansvarlig efter dansk rets almindelige regler overfor ejerforeningen for erstatningskrav, som lejer måtte have pådraget sig overfor ejerforeningen.

Stk. 6. De enkelte ejeres forpligtelser ved benyttelse af deres lejlighed m.m. er nærmere fastlagt ved en for ejendommen gældende husorden, hvis indhold kun kan ændres ved beslutning af generalforsamlingen. Benyttelse skal udøves i overensstemmelse med de i lejeloven gældende regler for lejemål.

Stk. 7. Såfremt en ejer overtræder husordenen eller i øvrigt misligholder sine forpligtelser overfor foreningen af ejerlejlighedsejere eller dennes medlemmer, kan foreningen iværksætte sanktioner imod ejeren i overensstemmelse med lejelovens regler om misligholdelse, hvilket medfører, at foreningen kan pålægge en ejer at fraflytte lejligheden med passende varsel, såfremt de gør sig skyldig i grov eller ofte gentagne misligholdelser af ejerens forpligtelser overfor foreningen eller dennes medlemmer. Såfremt ejerens eventuelle lejer misligholder sine forpligtelser, har dette for ejeren samme konsekvens, som om misligholdelsen var udøvet af ejeren selv.

Stk. 8. Den enkelte ejer må ikke ved nyt materiale- eller farvevalg, ved opsætning af markiser, reklame, forsatsvinduer og lignende, ændre ejendommens ydre fremtræden og karakter. Dette gælder også udestuen.

 § 10 – Vedligeholdelse

Stk. 1. Udvendig vedligeholdelse af ejendommen og vedligeholdelse af fællesarealer påhviler foreningen. Indvendig vedligeholdelse af den enkelte ejers lejlighed påhviler ejeren, der er pligtig til stedse at holde sin lejlighed vel vedligeholdt.

Forsømmer en ejer sin vedligeholdelsespligt til gene for de øvrige beboere, kan bestyrelsen lade den nødvendige vedligeholdelse foretage for ejers regning, hvis denne ikke efterkommer et ham givet pålæg indenfor en frist af 2 måneder.

Stk. 2. Vedligeholdelse af vinduer, herunder karm, ramme, beslag, ventilations-rammer, glas samt maling af udvendige flader, smøring, vedligeholdelse og udskiftning af beslag påhviler ejerforeningen. Maling af indvendige flader påhviler den enkelte ejer.

Stk. 3. Den enkelte ejer er forpligtet til med 14 dages varsel af give de af foreningen anviste servicefolk adgang til ejerlejligheden til udførelse af foreningens vedligeholdelsespligt. Såfremt de af ejerforeningen anviste servicefolk ikke får adgang til ejerlejligheden den varslede dag, gennemføres vedligeholdelsen senere med fogedrettens assistance, i hvilken forbindelse samtlige omkostninger, herunder bl.a. fogedgebyr, låsesmed, advokatomkostninger og forøgede omkostninger til servicefolkene, afholdes af den enkelte ejer. Omkostninger opkræves efterfølgende sammen med fællesomkostningerne.

Stk. 4. Indvendig vedligeholdelse omfatter udover maling, hvidtning og tapetsering, fornyelse af gulve, døre og alt lejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, varmeanlæg, varmeledninger, vandhaner og sanitære installationer, kort sagt alt hvad der er installeret indenfor lejlighedens vægge, hvorimod vedligeholdelse og fornyelse af lejlighedens forsyningsledninger og fælles installationer udenfor de enkelte lejligheder påhviler foreningen.

Stk. 5. Ombygning af badeværelse eller køkken skal ske efter gældende bygningsreglement, som skal overholdes. Der skal til enhver tid gives adgang til tekniske installationer, som ejerforeningen har ansvar for. Herunder for eks. inspektionsluge i forbindelse med badeværelsets faldstamme, telefon og antenne-anlæg.

 § 11 – Regnskab og revision

Stk. 1. Foreningens regnskabsår er kalenderåret.

Stk. 2. Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af general-forsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af foreningens medlemmer efter antal eller fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret.

Stk. 3. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 4. I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretnings-gangen er betryggende.

Stk. 5. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som han finder af betydning for udførelsen af sit hverv.

Stk. 6. Der føres en revisionsprotokol. I forbindelse med sin beretning om revision af et årsregnskab skal revisor angive, hvorvidt han finder forretningsgangen betryggende. Hver gang indførsel i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførelsen.

Stk. 7. Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor.

 § 12 – Administration

Stk. 1. Bestyrelsen ansætter en administrator for ejerforeningen til at varetage administrationens fælles anliggender, herunder regnskabsførelse over for de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter.

 § 13 – Foreningens opløsning

Stk. 1. I tilfælde af beslutning om opløsning af foreningen vælger generalforsamlingen et likvidationsudvalg, der foretager de fornødne skridt til foreningens opløsning.

Stk. 2. Nærværende vedtægter vil være at tinglyse som servitutstiftende og for så vidt angår § 6 tillige som pantstiftende på ejendommen, matr. nr. 11 c, Tranegilde by, Ishøj sogn.

Stk. 3. Påtaleberettiget er foreningen ved dennes bestyrelse samt enhver ejerlejlighedsejer i ejerforeningen.

Stk. 4. Med hensyn til servitutter og pantehæftelser henvises i øvrigt til ejendommens blad i tingbogen.

Stk. 5. Meddelelser i henhold til retsplejelovens kapitel 51 bedes tilstillet ejerforeningens administrator, advokat Leif Erlandsen, Vester Voldgade 10, 1552 København V.